A Fresh Friday deste mês contou com um grupo de painelistas que debateram o importante tema da reutilização adaptativa e do desenvolvimento de habitação a preços acessíveis. Em toda a Nova Inglaterra e nos EUA, existem edifícios de propriedade pública e privada que já não servem para o seu uso original - moinhos, igrejas, edifícios escolares e muito mais. À medida que as comunidades se esforçam por resolver a crise da habitação, olham cada vez mais para estes activos existentes como potenciais habitações a preços acessíveis.
Facilitador e painelistas:A sessão foi moderada por Ali Steinberg, da One Neighborhood Builders, e contou com os seguintes membros do painel:
- Lauren Canepari, Diretor de projeto sénior, WinnCompanies
- Bob Azar, Diretor Adjunto, Departamento de Planeamento de Providence
- Alisa Augenstein, Historiador Arquitetónico Sénior, The Public Archaeology Laboratory, Inc
- Michelle BleauDiretor de Desenvolvimento de Habitação, One Neighborhood Builders
Foco da WinnCompanies na reutilização adaptativa: Desafios e sucessos
O debate começou com a perspetiva de Lauren Canepari sobre projectos de reutilização adaptativa. A WinnCompanies concluiu vários projectos de reutilização adaptativa para empreendimentos de habitação a preços acessíveis, incluindo vários edifícios de moinhos em toda a Nova Inglaterra.
Ela descreveu tanto os desafios como a "fórmula secreta" que levou ao seu sucesso, afirmando, "Penso que uma das dificuldades é, obviamente, o facto de não se tratar de uma construção nova, em que se constrói à medida. É preciso encaixar as unidades, encaixar o empreendimento no edifício, o que pode ser complicado e difícil. E, por vezes, isso significa diferentes tamanhos de unidades, corredores de 12 metros de largura, adaptações diferentes para transformar estes belos edifícios em habitações".
Compreender as diferenças entre preservação histórica e reutilização adaptativa
O debate centrou-se então na diferença entre a reutilização adaptativa e a preservação histórica para habitação a preços acessíveis. Alisa Augenstein explicou o que distingue as duas, expressando: "A preservação da restauração centra-se realmente na manutenção da estrutura existente, não fazendo quaisquer alterações. Não se está realmente a reutilizá-la para nada. [...] Mas o foco dos créditos fiscais [históricos] é a reutilização adaptativa. E é para todos os tipos de edifícios. Temos estado envolvidos em remodelações de habitações públicas, conversões de escolas históricas, edifícios de escritórios, tribunais. É a gama e os critérios de qualificação para créditos históricos, federais e estatais. Na maioria dos estados, o edifício tem de ter pelo menos 50 anos."
Impacto das novas leis de Rhode Island nos esforços de reutilização adaptativa
As recentes alterações à lei de Rhode Island até 2023, a House Bill 6090, reduziram as restrições aos projectos de reutilização adaptativa. Bob Azar sublinhou a forma como estas actualizações de políticas ajudarão a ultrapassar os desafios de zonamento, salientando: "Esta é uma nova lei que exige que as comunidades permitam que os edifícios que foram originalmente construídos para utilizações não residenciais sejam convertidos em utilizações mistas e, em particular, em habitação. Pelo menos metade da área útil do projeto tem de ser destinada a habitação. E isto pode incluir a conversão de um edifício comercial, escritórios industriais, escolas, instalações religiosas, edifícios médicos, até centros comerciais. [...] é um grande negócio, porque muitas vezes as comunidades criam, sabe, distritos de zoneamento separados e não permitem a habitação, digamos, numa zona comercial. Mas esta lei vai contornar todas essas restrições".
O papel dos construtores de um bairro nos projectos de reutilização adaptativa para habitação a preços acessíveis
A One Neighborhood Builders utiliza a reutilização adaptativa em alguns dos seus projectos de habitação a preços acessíveis. Michelle Bleau descreveu alguns empreendimentos em curso que utilizam alguma forma de reutilização adaptativa: "Vou destacar apenas três projectos de reutilização adaptativa em que a One Neighborhood [Builders] está a trabalhar, todos eles envolvendo também algum nível de preservação histórica. Um deles é em Central Falls e envolve a reutilização adotiva de uma antiga esquadra da polícia em conjunto com uma nova construção. Outro é em Cumberland, envolvendo a reutilização adaptativa de uma igreja. E o terceiro é em Providence, envolvendo a reutilização adaptativa de um edifício de um moinho, também emparelhado com nova construção".
Considerações sobre os custos da reutilização adaptativa
Embora a reutilização adaptativa ofereça um grande potencial, também tem o seu próprio conjunto de desafios financeiros. Bleau salientou alguns dos problemas de custos inerentes a estes projectos, referindo,: "Existe um nível de incógnitas e o custo potencial que pode estar associado a estes projectos. Muitas vezes, só quando se ultrapassa o ponto da diligência inicial e se avança nas fases de conceção e licenciamento é que se continua a descobrir estas incógnitas associadas à conceção e construção destes edifícios. Por isso, é preciso ser capaz de ajustar o financiamento e os orçamentos de forma conservadora e adequada. E isto torna-se cada vez mais difícil com os recursos limitados para o desenvolvimento de habitação a preços acessíveis".
O Plano Global de Providence atualizado e o seu impacto no acesso à habitação
Bob Azar apresentou uma atualização do plano global da cidade de Providence, que se centra na produção de habitação e na redução dos obstáculos ao desenvolvimento.
Azar enfatizou: "A habitação tem sido realmente uma das peças centrais do plano. E através deste plano, estamos a procurar todas as oportunidades para reduzir as barreiras à produção de habitação e a reutilização adaptativa é uma das muitas ferramentas que temos no nosso conjunto de ferramentas. [...] por isso, o que realmente tentamos fazer com o plano abrangente é concentrar e alinhar todas as nossas políticas no sentido da produção de habitação, derrubando barreiras à produção de habitação e promovendo a habitação justa em toda a cidade."
A interação entre métodos de construção mais ecológicos e a preservação histórica na habitação a preços acessíveis
A One Neighborhood Builders dedica-se a fornecer habitações mais saudáveis e mais equitativas às comunidades que serve. Um aspeto das comunidades mais saudáveis é a utilização de métodos de construção mais ecológicos.
Bleau abordou este compromisso ao detalhar alguns dos desafios da incorporação de práticas de construção ecológica em projectos de reutilização adaptativa e preservação histórica: "Na One Neighborhood Builders estamos empenhados em incorporar a energia solar em todos os nossos projectos, mas a adição destes painéis nos telhados pode ou não ser permitida devido a requisitos de preservação histórica ou a potenciais preocupações com a carga no telhado. Portanto, este é apenas um exemplo de como as nossas medidas organizacionais de eficiência energética têm, por vezes, de ser "adaptadas" para aderir à reutilização adaptativa ou, essencialmente, a elementos de preservação histórica".
Perguntas e respostas e encerramento
Para concluir, o debate foi aberto a uma sessão de perguntas e respostas. Os participantes fizeram perguntas sobre a equidade racial e a sua relação com os empreendimentos de reutilização adaptativa, especificamente no que diz respeito aos empreendimentos habitacionais que se situam em comunidades historicamente de baixos rendimentos sem inclusão de habitação a preços acessíveis.
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