Cerca de 40 pessoas participaram no nosso evento virtual Fresh Fridays, em 26 de janeiro de 2024, que se centrou no tema do zonamento e forneceu uma visão pormenorizada da Atlas de Zoneamento de Rhode Island de HabitaçãoWorksRI.
Incluindo os membros do painel:
- Brenda Clement, Diretor, HabitaçãoWorksRI
- Bryce Kelley, Analista de investigação sénior, HabitaçãoWorksRI
- Joelle RochaSócio - Promoção Imobiliária e Contencioso, Duffy & Sweeney LTD
- Jennifer HawkinsPresidente e Diretor Executivo, ONE Neighborhood Builders
Para começar a sessão, Brenda ClementA diretora da HousingWorks RI apresentou uma breve história do zoneamento e como ele afetou a disponibilidade, diversidade e acessibilidade de moradias. Ela explicou como o zoneamento começou no início dos anos 1900 como uma medida de segurança pública para separar usos residenciais e industriais, mas depois se tornou uma ferramenta de exclusão e discriminação, especialmente contra grupos de baixa renda e minorias.
Ela citou um relatório de Boston que mostra como o downzoning foi usado para excluir grupos de baixa renda e minorias de certos bairros. A visão da HousingWorksRI, disse ela, é ter comunidades que abracem uma grande variedade de opções e escolhas de habitação.
"Desenvolvemos e começámos a trabalhar com o National Zoning Atlas Project para podermos utilizar esta ferramenta para ajudar as comunidades a planear uma abordagem inclusiva e não exclusiva do zonamento", afirmou Clement.
Apresentou os seus colegas, Annette Bourne e Bryce Kelleyque estão envolvidos no Projeto de Atlas Nacional de Zonagemque é um esforço de colaboração para digitalizar e mapear os códigos de zonamento nos Estados Unidos.
Kelley apresentou uma projeção de diapositivos para explicar e demonstrar o Atlas de Zoneamento do RI. Ele disse que o Atlas mapeia os regulamentos para tipos de habitação e tamanhos de lotes em todo o estado. Muitas casas em Rhode Island não estão em conformidade com as leis de zoneamento atuais, disse ele, ou porque são anteriores a elas ou porque obtiveram variações ou licenças de uso especial. Ele deu o exemplo de uma casa trifamiliar em Cranston que não cumpre os requisitos de zoneamento para o seu distrito porque fica num lote menor do que o permitido, mas que se encaixa bem na vizinhança.
Kelley continuou dizendo que o atlas de zoneamento levou mais de dois anos e uma revisão de mais de 6.000 páginas de texto de zoneamento para ser concluído. Explicou ainda os três tipos de distritos de zonamento: residencial primário, misto com residencial e não residencial. A maior parte do estado, disse ele, está zoneada para uso residencial primário, e a habitação unifamiliar é permitida por direito em 87% do estado, enquanto a habitação multifamiliar é permitida por direito em apenas 8% do estado.
Passou em seguida em revista as diferentes secções do atlas de zonamento e a forma como os utilizadores podem aprofundar a informação sobre o zonamento no local onde vivem ou trabalham.
A seguir foi Joelle RochaRocha, sócia da firma de advogados Duffy & Sweeney. Rocha disse que se especializou em desenvolvimento imobiliário e litígio de uso da terra e trabalha numa variedade de projectos, especialmente em habitação a preços acessíveis. Rocha explicou que um dos principais desafios para o desenvolvimento de habitação a preços acessíveis e habitação multifamiliar é que a maior parte do zoneamento no estado é projetado para habitação unifamiliar. Esse zoneamento dificulta a construção em lotes menores e é isso que o torna excludente. Ela observa que, embora o estado tenha criado uma ferramenta de licenciamento abrangente em 1991 para agilizar o processo e permitir a construção de mais moradias, muitas vezes há oposição pública alimentada por uma falta de compreensão sobre o que são moradias de renda baixa e moderada.
Jennifer HawkinsO Presidente e Diretor Executivo da ONE Neighborhood Builders falou sobre a forma como a sua Esteira e Pedra desenvolvimento em Cumberland e Apartamentos no centro da cidade em East Providence foram afectados pelo zoneamento. Hawkins observou que as regulamentações de zoneamento no estado são baseadas em um limite de 10% de moradias a preços acessíveis em cada comunidade. Mas o 10% pode variar consoante as taxas de mercado e o número de unidades a preços acessíveis que estão a ser desenvolvidas. Isto torna difícil para os promotores e planeadores navegarem no processo de licenciamento abrangente que supostamente agiliza a criação de habitação a preços acessíveis, disse ela.
Numa nota positiva, disse, a Legislatura fez alterações que melhoram o processo de revisão do zonamento, eliminando a necessidade de aprovação do plano diretor e de audiências do conselho de zonamento, poupando tempo e dinheiro aos promotores. Segundo a deputada, os novos requisitos de ordenamento reduziram os requisitos de espaço de estacionamento para unidades com dois quartos e mais pequenas. Isso permite que haja mais unidades e espaços verdes nos empreendimentos.
Hawkins deu um exemplo de como a Steeple & Stone em Cumberland teria beneficiado com estes novos requisitos. A cidade de Cumberland exigia dois lugares de estacionamento por unidade. Se os novos regulamentos estivessem em vigor, a ONE|NB poderia ter tido menos 24 lugares de estacionamento, permitindo mais unidades e espaços verdes. A deputada disse que gostaria que a lei tivesse mudado mais cedo, mas acrescentou que estas alterações de zonamento ajudarão a melhorar futuros desenvolvimentos de habitação a preços acessíveis no estado.
Acrescentou ainda que os regulamentos de zonamento limitam frequentemente as opções de construção de projectos que se adequam às necessidades da comunidade. Por vezes, os promotores têm de deixar passar parcelas de terreno ideais, porque estão divididas em zonas destinadas apenas a uma única família, e procurar outros lotes mais fáceis de desenvolver, mas não tão desejáveis. Isto é um problema porque significa que os promotores são impedidos de criar a melhor habitação para a comunidade.
Grace Evans Pedanou, Chefe de Equipa da ONE|NB e moderador da sessão de sexta-feira, perguntou como é que a HousingWorks RI espera que as pessoas usem o Atlas de Zonamento do RI.
Kelley respondeu que espera que o Atlas seja útil para as pessoas a nível estatal, municipal, dos promotores e da habitação. Disse que pode ajudar as pessoas a compreender o impacto do zonamento na habitação e a comparar as práticas de zonamento de diferentes municípios. Acrescentou que o Atlas pode ajudar os residentes a saber mais sobre o seu próprio zonamento e a estar mais informados e a apoiar o desenvolvimento da habitação.
Clement disse acreditar que o Atlas é importante para conversas contínuas e imediatas sobre trânsito, alterações climáticas, utilização dos solos e planeamento. Disse que pode ajudar as pessoas a ver o potencial de perda de habitações devido à subida do nível do mar e às inundações, e a necessidade de direcionar o crescimento para o limite de crescimento urbano. Acrescentou ainda que o Atlas pode ajudar as pessoas a enfrentar os desafios em matéria de infra-estruturas e de água e esgotos.
Durante as perguntas e respostas, os participantes abordaram uma série de temas.
Annette Bourne, directora de investigação e política da HousingWorks RI, elogiou o projeto Zoning Atlas, destacando a questão dos usos legalmente não conformes em Rhode Island. Ela observou que o downzoning pode levar à exclusão e à discriminação na habitação, e instou as pessoas a olharem para o seu historial de zonamento e a terem conversas abertas sobre como o melhorar. Disse também esperar que a fronteira dos serviços urbanos apresentada no Atlas oriente o crescimento sustentável e a acessibilidade da habitação no Estado.
Tina Guenette Pedersen mencionou a sua organização sem fins lucrativos RAMPuma agência que trabalha em prol da acessibilidade e da inclusão das pessoas com deficiência. Mencionou a sua nomeação para o U.S. Access Board for Architecture and Transportation e afirmou que Rhode Island é o estado menos acessível do país. Descreveu os desafios e as barreiras que as pessoas com dificuldades de mobilidade enfrentam para encontrar e aceder à habitação e criticou um projeto de lei sobre design universal que, segundo ela, não satisfaz as necessidades da comunidade de deficientes.
Siva Kumar identificou-se como um promotor que constrói novas habitações para as pessoas que delas necessitam. Disse que as novas leis de zonamento são úteis, mas não abordam os requisitos de estacionamento que dificultam a construção em lotes mais pequenos. Disse que, para uma unidade trifamiliar, tem de prever o mesmo número de lugares de estacionamento que para uma unidade unifamiliar, o que ocupa muito espaço e torna o projeto mais difícil.
Para saber mais sobre esta sessão da Fresh Fridays, veja o vídeo acima.
