Alrededor de 40 personas asistieron a nuestro evento virtual Fresh Fridays del 26 de enero de 2024, que se centró en el tema de la zonificación y ofreció una visión detallada de la Atlas de zonificación de Rhode Island de HousingWorksRI.
Entre los panelistas figuraban:
- Brenda ClementDirector, HousingWorksRI
- Bryce KelleyAnalista de investigación senior, HousingWorksRI
- Joelle RochaSocio - Desarrollo Inmobiliario y Litigios, Duffy & Sweeney LTD
- Jennifer HawkinsPresidente y Consejero Delegado de ONE Neighborhood Builders
Para empezar la sesión, Brenda Clementdirectora de HousingWorks RI, expuso brevemente la historia de la zonificación y cómo ha afectado a la disponibilidad, diversidad y asequibilidad de la vivienda. Explicó cómo la zonificación comenzó a principios del siglo XX como una medida de seguridad pública para separar los usos residenciales de los industriales, pero más tarde se convirtió en una herramienta de exclusión y discriminación, especialmente contra los grupos minoritarios y de bajos ingresos.
Citó un informe de Boston que muestra cómo la reducción de zonas se utilizó para excluir a grupos minoritarios y de bajos ingresos de determinados barrios. La visión de HousingWorksRI, dijo, es tener comunidades que abarquen una amplia variedad de opciones de vivienda.
"Desarrollamos y empezamos a trabajar con el Proyecto Nacional de Atlas de Zonificación para poder utilizar esta herramienta con el fin de ayudar a las comunidades a planificar una zonificación inclusiva en lugar de exclusiva", explicó Clement.
Presentó a sus colegas, Annette Bourne y Bryce Kelleyque participan en el Proyecto de Atlas Nacional de Zonificaciónque es un esfuerzo de colaboración para digitalizar y cartografiar los códigos de zonificación de todo Estados Unidos.
Kelley mostró una presentación de diapositivas para explicar y demostrar el Atlas de zonificación de RI. Dijo que el Atlas traza la normativa sobre tipos de vivienda y tamaño de las parcelas en todo el estado. Muchas casas de Rhode Island no se ajustan a las actuales leyes de zonificación, dijo, bien porque son anteriores a ellas o porque han obtenido variantes o permisos especiales de uso. Puso el ejemplo de una casa trifamiliar en Cranston que no cumple los requisitos de zonificación de su distrito porque se asienta en una parcela más pequeña de lo permitido, pero que encaja bien en el barrio.
Kelley continuó diciendo que el atlas de zonificación llevó más de dos años y una revisión de más de 6.000 páginas de texto de zonificación para completar. A continuación, explicó los tres tipos de distritos de zonificación: residencial primario, mixto con residencial y no residencial. La mayor parte del estado, dijo, está zonificada para uso residencial primario, y la vivienda unifamiliar está permitida por derecho en 87% del estado, mientras que la vivienda multifamiliar sólo está permitida por derecho en 8% del estado.
A continuación, repasó las distintas secciones del atlas de zonificación y cómo los usuarios pueden desglosarlo para obtener detalles sobre la zonificación del lugar donde viven o trabajan.
El siguiente fue Joelle Rochasocia del bufete de abogados Duffy & Sweeney. Rocha dijo que se especializa en el desarrollo de bienes raíces de uso de la tierra y los litigios y trabaja en una variedad de proyectos, especialmente de vivienda asequible. Rocha explicó que uno de los principales retos para el desarrollo de viviendas asequibles y multifamiliares es que la mayor parte de la zonificación en el estado está diseñada para viviendas unifamiliares. Esa zonificación dificulta la construcción en parcelas más pequeñas y eso es lo que la hace excluyente. Señala que, aunque el Estado creó en 1991 una herramienta integral de permisos para agilizar el proceso y permitir la construcción de más viviendas, a menudo hay una oposición pública alimentada por la falta de comprensión de lo que son las viviendas de ingresos bajos y moderados.
Jennifer HawkinsPresidente y Consejero Delegado de ONE Neighborhood Builders, habló de cómo su Steeple & Stone desarrollo en Cumberland y Apartamentos Center City en East Providence se han visto afectadas por la zonificación. Hawkins señaló que las normas de zonificación del Estado se basan en un umbral de 10% de viviendas asequibles en cada comunidad. Pero 10% puede fluctuar en función de las tasas de mercado y el número de unidades asequibles que se están desarrollando. Esto hace que sea difícil para los desarrolladores y planificador para navegar por el proceso de permiso global que se supone para agilizar la creación de viviendas asequibles, dijo.
Como aspecto positivo, la legislatura ha introducido cambios que mejoran el proceso de revisión de la zonificación, eliminando la necesidad de aprobación del plan general y de audiencias de la junta de zonificación, lo que ahorra tiempo y dinero a los promotores. Los nuevos requisitos de zonificación, dijo, han reducido los requisitos de espacio de estacionamiento para las unidades de dos dormitorios y más pequeñas. Eso permite que haya más unidades y zonas verdes en las urbanizaciones.
Hawkins puso un ejemplo de cómo Steeple & Stone, en Cumberland, se habría beneficiado de estos nuevos requisitos. La ciudad de Cumberland exigía dos plazas de aparcamiento por unidad. Si se hubiera aplicado la nueva normativa, ONE|NB habría tenido 24 plazas de aparcamiento menos, lo que habría permitido construir más unidades y disponer de más zonas verdes. Dijo que ojalá la ley hubiera cambiado antes, pero añadió que estos cambios en la zonificación ayudarán a mejorar los futuros desarrollos de viviendas asequibles en el estado.
Añadió que las normas de zonificación limitan a menudo las opciones de construir proyectos que se ajusten a las necesidades de la comunidad. A veces los promotores deben dejar pasar parcelas ideales porque están zonificadas para uso unifamiliar y buscar otras más fáciles de urbanizar pero no tan deseables. Eso es un problema porque impide a los promotores crear las mejores viviendas para la comunidad.
Grace Evans PedanouJefe de Personal de ONE|NB y moderador de la sesión del viernes, preguntó cómo HousingWorks RI espera que la gente utilice el Atlas de Zonificación de RI.
Kelley respondió que espera que el atlas sea útil para el Estado, los municipios, los promotores inmobiliarios y las viviendas. Afirmó que puede ayudar a comprender cómo afecta la zonificación a la vivienda y a comparar las prácticas de zonificación de distintos municipios. Añadió que el Atlas puede ayudar a los residentes a conocer mejor su propia zonificación y a estar más informados y apoyar la construcción de viviendas.
Clement cree que el Atlas es importante para las conversaciones actuales e inmediatas sobre tránsito, cambio climático, uso del suelo y planificación. Dijo que puede ayudar a la gente a ver el potencial de pérdida de viviendas debido a la subida del nivel del mar y las inundaciones, y la necesidad de dirigir el crecimiento a los límites de crecimiento urbano. Añadió que el Atlas puede ayudar a abordar los problemas de infraestructuras, agua y alcantarillado.
Durante las preguntas y respuestas, los participantes abordaron diversos temas.
Annette Bournedirectora de investigación y política de HousingWorks RI, elogió el proyecto del Atlas de Zonificación, destacando la cuestión de los usos legalmente no conformes en Rhode Island. Señaló que la recalificación puede conducir a la exclusión y la discriminación en materia de vivienda, e instó a la gente a examinar su historial de zonificación y mantener conversaciones abiertas sobre cómo mejorarlo. También dijo que espera que los límites de los servicios urbanos mostrados en el Atlas guíen el crecimiento sostenible y la asequibilidad de la vivienda en el Estado.
Tina Guenette Pedersen mencionó su organización sin ánimo de lucro RAMPAuna agencia que trabaja por la accesibilidad y la inclusión de las personas con discapacidad. Mencionó su nombramiento para la Junta de Acceso a la Arquitectura y el Transporte de Estados Unidos y afirmó que Rhode Island es el estado menos accesible del país. Describió los retos y barreras a los que se enfrentan las personas con problemas de movilidad a la hora de encontrar y acceder a una vivienda, y criticó un proyecto de ley sobre diseño universal que, según ella, no responde a las necesidades de la comunidad de discapacitados.
Siva Kumar se identificó como promotor que construye nuevas viviendas para personas que las necesitan. Dijo que las nuevas leyes de zonificación son útiles, pero no abordan los requisitos de aparcamiento que dificultan la construcción en parcelas más pequeñas. Dijo que debe proporcionar el mismo número de plazas de aparcamiento para una unidad trifamiliar que para una unidad unifamiliar, lo que ocupa mucho espacio y dificulta el proyecto.
Para más información sobre esta sesión de Fresh Fridays, vea el vídeo de arriba.
