Jennifer Hawkins é a Presidente e Directora Executiva da ONE Neighborhood Builders.
É necessário mais dinheiro para tornar o fenómeno dos sem-abrigo raro, breve e não recorrente
Conforme publicado por ConvergenceRI
Por Jennifer Hawkins
UM Bairro de Construtores
PROVIDÊNCIA - O financiamento de habitação a preços acessíveis é complexo. Recentemente, partilhei algumas observações sobre os "pormenores" do desenvolvimento de habitação a preços acessíveis na Comissão Especial da Câmara dos Representantes de R.I. para estudar a acessibilidade da habitação.
Fiquei surpreendido com o facto de as pessoas terem entrado em contacto comigo para saberem mais ou para me agradecerem a explicação bastante legível sobre os Créditos Fiscais à Habitação de Baixo Rendimento e sobre a forma como esta fonte crucial de financiamento é aproveitada para desenvolver habitação para arrendamento.
A minha conclusão: As recentes reformas do uso do solo em Rhode Island e o entusiasmo geral pela flexibilização das zonas restritivas para o desenvolvimento multifamiliar são louváveis, pelo que temos de complementar estes avanços com um investimento consistente no desenvolvimento de habitação a preços acessíveis que seja proporcional à necessidade verificável.
Ligações relacionadas:
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Puxando a cortina para trás
Durante a apresentação, resumi a miríade de fontes de capital que são necessárias para desenvolver habitação a preços acessíveis e revelei a razão pela qual existe um calendário tão longo.
Por exemplo, Apartamentos no centro da cidade - o empreendimento de $57 milhões e 144 unidades que a ONE Neighborhood Builders está a desenvolver com Cruzamentos, Serviço Familiar de Rhode Islande Foster Forward - incluirá 21 fontes diferentes e, na melhor das hipóteses, será iniciada 33 meses após a obtenção do controlo do terreno.
Embora haja margem para reduzir a "pilha de capital" e, consequentemente, o calendário de desenvolvimento, transformar a terra em habitação a preços acessíveis de alta qualidade leva tempo; e certamente mais tempo do que a habitação a preços de mercado que não está limitada pelas necessidades de conformidade federais.
O investimento de $250 milhões de fundos federais para a recuperação da pandemia em habitação a preços acessíveis foi, de facto, histórico, e Rhode Island tem sido prudente e eficaz na utilização desses fundos.
É de notar que apenas $161,5 milhões foram afectados à produção e preservação de habitação. Os restantes fundos foram canalizados para assistência ao pagamento de entrada para compradores de casa, resposta de emergência aos sem-abrigo e outras iniciativas - programas importantes, dignos e que mudam vidas, mas não para o desenvolvimento de habitação a preços acessíveis.
Prevê-se que todos os fundos de produção e preservação de habitação ($161,5 milhões) sejam totalmente utilizados até meados de 2024. Uma questão que muitos observadores colocam é: quanto capital de desenvolvimento estará disponível após meados de 2024 para concluir os projectos que estão em curso?
Jogar os dados sobre o risco
Os construtores necessitam de previsibilidade para assumirem riscos. O risco assume a forma de compra de propriedades e de pagamento dos trabalhos jurídicos, de arquitetura e de engenharia necessários para obter as aprovações municipais de utilização dos terrenos. Esse risco é atenuado quando o capital para habitação a preços acessíveis (dívida, capital próprio e subsídios) está acessível para colmatar a diferença entre o custo de construção e exploração de um condomínio de apartamentos e o que as famílias com baixos rendimentos podem pagar de renda.
Se se sabe que é extremamente difícil obter capital para habitação, os construtores não assumem o risco; ou constroem noutro local ou constroem algo diferente.
Eis um ponto que não partilhei nos meus comentários à Comissão: Durante muito tempo, as únicas pessoas suficientemente loucas para assumirem esse risco foram as organizações de desenvolvimento comunitário baseadas em missões.
Durante décadas, a ONE Neighborhood Builders e os meus colegas - todos eles membros da Rede de Habitação de Rhode Island - eram geralmente os únicos construtores a desenvolver habitações a preços acessíveis para famílias com baixos rendimentos.
É animador ver promotores de habitação a preços acessíveis com fins lucrativos a trabalhar agora em Rhode Island, mas não há segredo quanto à razão disso: Rhode Island atenuou o seu risco através do aumento da disponibilidade de capital para habitação a preços acessíveis (e agora também, tornando o zonamento menos complicado).
Rhode Island fez enormes progressos nos últimos anos. Atualmente, existe um entendimento generalizado de que a habitação é a determinante social mais importante da saúde.
Com a injeção de capital para habitação a preços acessíveis, os construtores estão a acelerar os projectos de desenvolvimento. E, com a criação do Departamento de Habitação, Rhode Island terá a capacidade de implementar um esforço coerente em todo o estado para tornar os sem-abrigo raros, breves e não recorrentes.
No mundo da promoção da habitação, é consensual que a estagnação é um retrocesso.
Jennifer Hawkins é a presidente e directora executiva da ONE Neighborhood Builders.
