Jennifer Hawkins es Presidenta y Directora General de ONE Neighborhood Builders.
Se necesitan más fondos para que la falta de vivienda sea rara, breve y no recurrente
Por Jennifer Hawkins
ONE Neighborhood Builders
PROVIDENCE - La financiación de viviendas asequibles es compleja. Recientemente compartí algunas observaciones sobre las "tuercas y tornillos" del desarrollo de viviendas asequibles en la Comisión Especial de la Cámara de Representantes de Rhode Island para estudiar la asequibilidad de la vivienda.
Me ha sorprendido que la gente se haya puesto en contacto conmigo para saber más, o para agradecerme la explicación bastante legible de los Créditos fiscales para viviendas de renta baja y cómo se aprovecha esta fuente crucial de financiación para desarrollar viviendas de alquiler.
Mi conclusión: Las recientes reformas del uso del suelo en Rhode Island y el entusiasmo general por flexibilizar la zonificación restrictiva para el desarrollo multifamiliar son loables, por lo que debemos complementar estos avances con una inversión constante en el desarrollo de viviendas asequibles que sea proporcional a la necesidad verificable.
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Descorrer el telón
Durante la presentación, resumí la miríada de fuentes de capital necesarias para construir viviendas asequibles y expliqué por qué los plazos son tan largos.
Por ejemplo, Apartamentos Center City - la promoción de 144 viviendas por valor de $57 millones que ONE Neighborhood Builders está desarrollando con Encrucijada, Servicio Familiar de Rhode Islandy Foster Adelante - incluirá 21 fuentes diferentes y, en el mejor de los casos, empezará a construirse 33 meses después de obtener el control del terreno.
Aunque hay margen para reducir la "pila de capital" y, en consecuencia, los plazos de desarrollo, convertir la tierra en viviendas asequibles de alta calidad lleva tiempo; y sin duda más tiempo que las viviendas de precio de mercado que no están limitadas por las necesidades de cumplimiento federal.
La inversión de $250 millones de los fondos federales de recuperación de la pandemia en viviendas asequibles fue realmente histórica, y Rhode Island ha sido prudente e impactante con el uso de estos dólares.
Cabe señalar que sólo $161,5 millones se destinaron a la producción y conservación de viviendas. El resto de los fondos se destinó a ayudas al pago inicial para compradores de vivienda, respuesta de emergencia a personas sin hogar y otras iniciativas: programas importantes, valiosos y que cambian vidas, pero no al desarrollo de viviendas asequibles.
Se prevé que todos los fondos destinados a la producción y conservación de viviendas ($161,5 millones) se habrán utilizado en su totalidad a mediados de 2024. Muchos observadores se preguntan cuánto capital de desarrollo habrá disponible después de mediados de 2024 para completar los proyectos en curso.
Tirar los dados al riesgo
Los constructores necesitan previsibilidad para asumir riesgos. El riesgo se materializa en la compra de propiedades y el pago de los trabajos jurídicos, arquitectónicos y de ingeniería necesarios para obtener las autorizaciones municipales de uso del suelo. Ese riesgo se reduce cuando se dispone de capital para vivienda asequible (deuda, capital y subvenciones) para salvar la brecha entre lo que cuesta construir y gestionar una comunidad de apartamentos y lo que los hogares con bajos ingresos pueden permitirse pagar de alquiler.
Si se sabe que el capital para la vivienda es extraordinariamente difícil de obtener, los constructores no asumirán el riesgo; construirán en otra parte o construirán algo diferente.
He aquí un punto que no compartí durante mis comentarios a la Comisión: Durante mucho tiempo, las únicas personas lo suficientemente locas como para asumir ese riesgo eran las organizaciones de desarrollo comunitario.
Durante décadas ONE Neighborhood Builders y mis colegas -todos ellos miembros del Red de Vivienda de Rhode Island - eran generalmente los únicos constructores que desarrollaban viviendas asequibles para familias con bajos ingresos.
Es alentador ver que los promotores de viviendas asequibles con ánimo de lucro trabajan ahora en Rhode Island, pero no hay ningún secreto en cuanto a las razones: Rhode Island ha mitigado su riesgo aumentando la disponibilidad de capital para viviendas asequibles (y ahora también, haciendo que la zonificación sea menos enrevesada).
Rhode Island ha realizado enormes progresos en los últimos años. En la actualidad se sabe que la vivienda es el principal factor social determinante de la salud.
Con la inyección de capital para viviendas asequibles, los constructores están acelerando los proyectos de desarrollo. Y, con la creación del Departamento de Vivienda, Rhode Island tendrá la capacidad de llevar a cabo un esfuerzo coherente en todo el estado para hacer que la falta de vivienda sea rara, breve y no recurrente.
En el mundo de la promoción de viviendas, todo el mundo está de acuerdo en que el inmovilismo es ir hacia atrás.
Jennifer Hawkins es Presidenta y Directora General de ONE Neighborhood Builders.
