Jennifer Hawkins, presidente e CEO da ONE Neighborhood Builders, testemunha perante a Comissão Legislativa Especial para Estudar a Acessibilidade da Habitação na quinta-feira, 16 de novembro de 2023. Clique aqui para assistir a toda a audição na Capitol TV.
Por Stephen Ide
UM Bairro de Construtores
Jennifer Hawkins, presidente e directora executiva da ONE Neighborhood Builders, alertou os legisladores para a necessidade de tomar medidas imediatas para financiar projectos de habitação a preços acessíveis, em especial porque se espera que as verbas da American Rescue Plan Act (ARPA) sejam totalmente utilizadas até ao final do próximo ano, apesar dos progressos recentes no financiamento desses projectos.
"Quando o financiamento da ARPA estiver totalmente esgotado... a questão que nos deve manter a todos acordados à noite é o que irá preencher esse buraco?" disse Hawkins. "Não podemos retroceder. Temos de continuar esta dinâmica".
Dos $250 milhões disponibilizados em Rhode Island a partir dos fundos ARPA, $161,5 milhões foram afectados ao desenvolvimento de habitação a preços acessíveis.
Hawkins afirmou que devem ser envidados todos os esforços para financiar a habitação a preços acessíveis utilizando todas as ferramentas ao nosso dispor, desde obrigações estatais e municipais, dotações orçamentais directas, até créditos fiscais para habitação de baixo rendimento (sem os quais é quase impossível desenvolver unidades a preços acessíveis). Ela disse que o estado deve incentivar os municípios a identificar locais disponíveis para habitação e fazer parcerias com promotores para abrir caminho para mais habitação a preços acessíveis.
"Penso que podemos celebrar os progressos realistas e mensuráveis realizados em todas as cidades e vilas, e penso que há uma forma de o fazer e de estabelecer parcerias com as cidades e vilas", afirmou Hawkins.
No seu testemunho perante a Comissão Legislativa Especial para o Estudo da Acessibilidade da Habitação, na quinta-feira, 16 de novembro de 2023, Hawkins referiu que existem três formas de desenvolver e manter a habitação a preços acessíveis: proteger a habitação existente através de restrições de escritura a longo prazo, preservar a habitação a preços acessíveis através de renovações e produzir novas propriedades ou reutilizar de forma adaptada as propriedades existentes para habitação.
Como exemplos, referiu os desenvolvimentos do ONE|NB Sutton Place em East Providence (proteção da habitação existente), Elmwood Revitalization II de Providence (preservação) e Broad Street Homes em Central Falls (reutilização adaptativa e nova propriedade).
Hawkins disse que o seu objetivo era desfazer o mito de que os investimentos recentes em habitação têm sido lentos a produzir apartamentos. A título de exemplo, apresentou um estudo de caso dos Center City Apartments em East Providence.
O empreendimento, o maior da ONE|NB em 3 acres, incluirá 144 apartamentos com uma mistura de níveis de rendimento, incluindo 40% dedicados a habitação de apoio permanente. Existe uma paragem de autocarro da RIPTA em frente à propriedade e fica perto das comodidades da zona.
Hawkins referiu os desafios que a ONE|NB enfrentou durante as fases de planeamento e zonamento, sublinhando a necessidade de uma redução do zonamento. A proposta inicial de 160 apartamentos foi reduzida para 144 devido a preocupações com o estacionamento e a eliminação de uma creche planeada para o local. No final, o custo de produção de habitação a preços acessíveis acabou por ser de $31.400 por unidade, em vez de $27.000 por unidade, tornando as rendas mais caras para viabilizar o empreendimento. O Center City Apartments deverá começar a ser arrendado em setembro de 2026.
Hawkins referiu a singularidade do empreendimento, incluindo a oportunidade de estabelecer parcerias com a Crossroads, a Foster Forward e a Family Service of Rhode Island para fornecer habitação de apoio permanente, integrada e de rendimento misto.
No seu extenso testemunho, Hawkins explicou que a construção de habitação a preços acessíveis apresenta problemas matemáticos significativos para os promotores imobiliários. O funcionamento de habitações de qualidade custa mais do que as famílias com rendimentos extremamente baixos podem pagar de renda. E sem subsídios de arrendamento, disse ela, torna-se financeiramente difícil para os proprietários oferecer habitação com rendas tão baixas devido aos elevados custos de funcionamento.
Hawkins disse que os promotores enfrentam desafios como a flutuação das taxas de juro e a diminuição dos preços dos créditos fiscais em projectos de habitação a preços acessíveis. Segundo ela, existem soluções de compromisso entre poupar dinheiro e garantir a qualidade. O mais importante, disse, é a necessidade de um financiamento fiável e de um melhor ordenamento do território para racionalizar e permitir um maior desenvolvimento.
