Jennifer Hawkins, presidenta y consejera delegada de ONE Neighborhood Builders, testifica ante la Comisión Legislativa Especial para el Estudio de la Asequibilidad de la Vivienda el jueves 16 de noviembre de 2023. Pulse aquí para ver toda la audiencia en Capitol TV.
Por Stephen Ide
ONE Neighborhood Builders
Jennifer Hawkins, Presidenta y Consejera Delegada de ONE Neighborhood Builders, advirtió a los legisladores de la necesidad de actuar de inmediato para financiar la construcción de viviendas asequibles, sobre todo teniendo en cuenta que se espera que el dinero de la Ley del Plan de Rescate Estadounidense (ARPA) se agote a finales del próximo año, a pesar de los recientes avances en la financiación de este tipo de proyectos.
"Cuando la financiación de ARPA esté totalmente comprometida... una pregunta que debería quitarnos el sueño a todos es qué llenará ese agujero". dijo Hawkins. "No podemos retroceder. Tenemos que continuar con este impulso".
De los $250 millones puestos a disposición de Rhode Island con cargo a los fondos ARPA, $161,5 millones se destinaron al desarrollo de viviendas asequibles.
Hawkins dijo que hay que hacer todo lo posible para financiar viviendas asequibles utilizando todas las herramientas a nuestro alcance, desde bonos estatales y municipales, asignaciones presupuestarias directas, hasta créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos (sin los cuales es casi imposible desarrollar unidades asequibles). Dijo que el Estado debe incentivar a los municipios para que identifiquen terrenos disponibles para viviendas y se asocien con promotores inmobiliarios para despejar el camino hacia más viviendas asequibles.
"Realmente creo que podemos celebrar los progresos realistas y mensurables realizados en cada ciudad y pueblo, y creo que hay una forma de hacerlo y de asociarse con las ciudades y pueblos", dijo Hawkins.
En su testimonio ante la Comisión Legislativa Especial para Estudiar la Asequibilidad de la Vivienda el jueves 16 de noviembre de 2023, Hawkins señaló que hay tres maneras de desarrollar y mantener viviendas asequibles: la protección de las viviendas existentes a través de restricciones de escrituras a largo plazo, la preservación de viviendas asequibles a través de renovaciones, y la producción de nuevas propiedades o la reutilización adaptativa de propiedades existentes para la vivienda.
Como ejemplos, señaló las promociones de ONE|NB Sutton Place en East Providence (protección de las viviendas existentes), Elmwood Revitalization II de Providence (conservación) y Broad Street Homes en Central Falls (reutilización adaptativa y nueva propiedad).
Hawkins dijo que su objetivo era disipar el mito de que las recientes inversiones en vivienda han tardado en producir apartamentos. Como ejemplo, mostró un estudio de caso de Center City Apartments en East Providence.
La promoción, la mayor de ONE|NB con una superficie de 3 acres, incluirá 144 apartamentos con una mezcla de niveles de ingresos, incluidos 40% dedicados a viviendas de apoyo permanente. Hay una parada de autobús RIPTA en frente de la propiedad y está cerca de los servicios de la zona.
Hawkins señaló los problemas a los que se enfrentó ONE|NB durante las fases de planificación y zonificación, e insistió en la necesidad de una reducción de la zonificación. La propuesta inicial de 160 apartamentos se redujo a 144 por problemas de aparcamiento y la supresión de una guardería. Al final, el coste de producción de viviendas asequibles acabó siendo de $31.400 por unidad, en lugar de $27.000 por unidad, lo que encareció los alquileres para hacer posible el desarrollo. Está previsto que Center City Apartments empiece a alquilar en septiembre de 2026.
Hawkins destacó la singularidad del proyecto, incluida la oportunidad de asociarse con Crossroads, Foster Forward y Family Service of Rhode Island para proporcionar viviendas de apoyo permanente, integradas y de renta mixta.
En su extenso testimonio, Hawkins explicó que la construcción de viviendas asequibles plantea importantes problemas matemáticos a los promotores. El funcionamiento de una vivienda de calidad cuesta más de lo que los hogares con ingresos extremadamente bajos pueden permitirse pagar de alquiler. Y sin subsidios de alquiler, dijo, se convierte en un reto financiero para los propietarios para proporcionar viviendas en alquileres tan bajos debido a los altos costos de operación.
Hawkins dijo que los promotores se enfrentan a retos como la fluctuación de los tipos de interés y la disminución de los precios de los créditos fiscales en los proyectos de vivienda asequible. Dijo que hay compensaciones entre ahorrar dinero y garantizar la calidad. Lo más importante, dijo, es la necesidad de una financiación fiable y la mejora de la zonificación para agilizar y permitir un mayor desarrollo.
