ONE Neighborhood Builders (ONE|NB) recebeu painelistas de cinco Corporações de Desenvolvimento Comunitário (CDCs) da Nova Inglaterra para a sessão virtual de Abril chamada Fresh Fridays (sextas-feiras frescas) na sexta-feira, 14 de Abril de 2023.
Os membros do painel discutiram a habitação acessível, o financiamento do desenvolvimento para empreendimentos sem fins lucrativos, os desafios especiais que os CDCs enfrentam, que competências especiais as empresas de desenvolvimento sem fins lucrativos trazem para a mesa, e as oportunidades disponíveis para aumentar o desenvolvimento da habitação acessível.
Os membros do painel incluíram Joe Garlick, Director Executivo, VizinhoWorks Blackstone River Valley; Intiya Ambrogi-Isaza, Director de Bens Imóveis, Madison Park Development Corporation; Harrison Kanzler, Director Executivo, AHEAD, Inc.; Jason Bird, Penquis Director de Desenvolvimento Habitacional e Financiamento MaineStream Director; e Jennifer Hawkins, Director Executivo, ONE Neighborhood Builders. Grace Evans, Chefe de Gabinete do ONE|NB, foi a anfitriã da sessão.
Garlick começou a sessão com a definição de alojamento acessível. Ele disse que é legalmente definida como habitação onde o custo do aluguer ou o preço de venda da casa se restringe ao que uma família de rendimento moderado pode pagar. Disse que é uma habitação onde o custo do aluguer ou o preço de venda da casa se restringe ao que um agregado familiar de rendimento moderado pode pagar, para que os seus custos de habitação não excedam o 30% ou mais do seu rendimento. Para alugueres, disse ele, o rendimento moderado é definido como 80% do rendimento médio da área (AMI) para uma família de quatro, cerca de $77,000. O proprietário, disse ele, para a propriedade é 120% AMI, cerca de $116.000.
"Em Rhode Island, as comunidades precisam de atingir um objectivo de 10% do seu parque habitacional sendo classificadas como acessíveis", disse Garlick. "Apenas seis das 39 cidades e vilas de Rhode Island atingiram esse objectivo".
Intiya Ambrogi-Isaza disse que a missão da Madison Park Development Corporation é promover um bairro vibrante e saudável em Roxbury, Massachusetts, e desenvolver habitações acessíveis. Ela disse que o objectivo é construir edifícios bonitos e ricos em amenidades em que as famílias possam viver enquanto cobram alugueres abaixo do mercado, o que cria uma lacuna de financiamento entre o financiamento tradicional e o custo de produção das casas.
A lacuna de financiamento, disse ela, é então preenchida através de créditos fiscais à habitação de baixo rendimento - um programa federal administrado a nível estadual. E depois há outros programas e outros fundos administrados pelos estados e municípios locais que eles também aproveitam, disse ela.
"Temos uma situação típica de financiamento hipotecário que qualquer promotor imobiliário ou que faça qualquer tipo de trabalho teria. E ainda por cima, colocamos um monte de recursos estatais e municipais para garantir que somos capazes de fornecer as casas com desconto, de forma eficaz".
A Madison Park Development Corporation está empenhada em produzir oportunidades de propriedade doméstica, apesar de perder dinheiro em cada unidade produzida e de encontrar formas de o equilibrar em toda a sua carteira, disse ela.
Harrison Kanzler discutiu o seu trabalho de advocacia em torno da habitação e do trabalho com os municípios e a forma de resolver o problema da falta de habitação. Disse que uma das questões nas zonas rurais de New Hampshire é a inconsistência no financiamento, com muito financiamento programático pontual e poucos fundos recorrentes.
Além disso, disse, há uma forte mentalidade "não no meu quintal", ou NIMBY, nas comunidades rurais, mas começa a haver uma mudança na vontade política, com uma programação conservadora em New Hampshire a defender um financiamento recorrente regular para as zonas rurais e um aumento do financiamento das infra-estruturas.
Há também um crescente apoio e envolvimento da comunidade nestes esforços, com os decisores dentro das comunidades a ajudar a liderar a carga, disse ele.
Jason Bird observou que Penquis fornece uma lista completa dos serviços, desde transporte, coaching financeiro, serviços jurídicos, habitação de apoio, vida assistida, e cerca de 50 outros serviços. Ele disse que ser abrangente na sua abordagem pode ser um desafio, especialmente quando Penquis precisa de falar com funcionários públicos que esperam que eles sejam especialistas em todas as áreas.
No entanto, a organização de Bird está a tornar-se mais forte na gestão de dados e na comunicação do seu impacto na comunidade, disse ele. Ele está a ver menos NIMBYismo porque as pessoas reconhecem a necessidade de habitação a preços acessíveis e muitos constituintes têm obtido assistência dos seus programas.
Ele disse que Penquis está focado na comunidade e é conduzido localmente no seu planeamento estratégico, com uma maquilhagem que inclui indivíduos de baixos rendimentos, clientes reais, e a comunidade empresarial.
Jennifer Hawkins salientou a importância da política pública na promoção do desenvolvimento de habitações a preços acessíveis.
Apontou casos de municípios como East Providence, que mandatam uma percentagem mínima de habitação a preços acessíveis em qualquer novo empreendimento.
Hawkins disse que os promotores com fins lucrativos geralmente não estão inclinados a criar habitações acessíveis e, em vez disso, colaboram com organizações sem fins lucrativos que possuem a perícia necessária para financiar tais projectos. Ela disse que isto representa uma oportunidade para encorajar mais promotores sem fins lucrativos e advoga por mais legislação e decretos que exijam a criação de conjuntos de habitação a preços acessíveis.
Sextas-feiras frescas são encontros virtuais realizados mensalmente durante os quais o ONE|NB convida profissionais, membros da comunidade e peritos a explorar novos tópicos no desenvolvimento da comunidade.
Para mais informações sobre esta sessão de Fresh Friday, veja o vídeo acima.
