ONE Neighborhood Builders (ONE|NB) recibió a panelistas de cinco Corporaciones de Desarrollo Comunitario (CDC) de Nueva Inglaterra para la sesión virtual de abril llamada Fresh Fridays (Viernes Frescos) el viernes 14 de abril de 2023.
Los panelistas debatieron sobre la vivienda asequible, la financiación del desarrollo de promociones sin ánimo de lucro, los retos especiales a los que se enfrentan las CDC, qué habilidades especiales aportan las corporaciones de desarrollo sin ánimo de lucro y las oportunidades disponibles para aumentar el desarrollo de viviendas asequibles.
Entre los panelistas se encontraban Joe GarlickDirector Ejecutivo, NeighborWorks Blackstone River Valley; Intiya Ambrogi-IsazaDirector de bienes inmuebles, Corporación para el Desarrollo de Madison Park; Harrison KanzlerDirector Ejecutivo, AHEAD, Inc.; Jason Bird, Penquis Director de Fomento de la Vivienda y MaineStream Finanzas Director; y Jennifer HawkinsDirectora Ejecutiva de ONE Neighborhood Builders. Grace Evans, Jefa de Personal de ONE|NB, fue la anfitriona de la sesión.
Garlick inició la sesión definiendo la vivienda asequible. Dijo que se define legalmente como la vivienda donde el coste del alquiler o el precio de venta de la casa se limita a lo que un hogar de ingresos moderados puede pagar. Dijo que se trata de viviendas en las que el coste del alquiler o el precio de venta de la casa se limita a lo que puede pagar un hogar o una familia con ingresos moderados, de modo que sus gastos de vivienda no superen el 30% o más de sus ingresos. Para los alquileres, dijo, los ingresos moderados se definen como el 80% de los ingresos medios de la zona (AMI) para una familia de cuatro miembros, alrededor de $77.000. En el caso de la vivienda en propiedad, dijo, se sitúa en 120% del AMI, alrededor de $116.000.
"En Rhode Island, las comunidades tienen que alcanzar el objetivo de que 10% de su parque de viviendas se clasifiquen como asequibles", dijo Garlick. "Sólo seis de las 39 ciudades y pueblos de Rhode Island han alcanzado ese objetivo".
Intiya Ambrogi-Isaza dijo que la misión de Madison Park Development Corporation es fomentar un barrio vibrante y saludable de Roxbury (Massachusetts) y desarrollar viviendas asequibles. Dijo que el objetivo es construir edificios bonitos y ricos en servicios en los que puedan vivir las familias, cobrándoles alquileres por debajo del mercado, lo que crea un déficit de financiación entre la financiación tradicional y el coste de producción de las viviendas.
El déficit de financiación se cubre con créditos fiscales para viviendas de renta baja, un programa federal administrado a nivel estatal. Además, hay otros programas y fondos administrados por los estados y los municipios locales que también aprovechan.
"Tenemos la típica situación de financiación hipotecaria que tendría cualquier promotor inmobiliario o que hiciera cualquier tipo de obra. Y luego, encima de eso, ponemos un montón de recursos estatales y municipales para asegurarnos de que somos capaces de proporcionar las viviendas con un descuento, efectivamente."
Madison Park Development Corporation se ha comprometido a crear oportunidades de compra de vivienda a pesar de perder dinero con cada unidad producida y a encontrar la manera de equilibrarlo en toda su cartera, dijo.
Harrison Kanzler habla de su labor de defensa de la vivienda y de colaboración con los municipios para resolver el problema de la falta de viviendas. Dijo que uno de los problemas en las zonas rurales de New Hampshire es la inconsistencia en la financiación, con una gran cantidad de fondos programáticos de una sola vez y no hay suficientes fondos recurrentes.
Además, dijo, existe una fuerte mentalidad de "no en mi patio trasero", o NIMBY, en las comunidades rurales, pero está empezando a haber un cambio en la voluntad política, con una programación liderada por los conservadores en New Hampshire que aboga por una financiación regular recurrente para las zonas rurales y una mayor financiación para infraestructuras.
También está aumentando el apoyo y la participación de la comunidad en estos esfuerzos, y los responsables de la toma de decisiones dentro de las comunidades están ayudando a liderar la iniciativa, afirmó.
Jason Bird señala que Penquis ofrece una lista exhaustiva de servicios, desde transporte hasta asesoramiento financiero, servicios jurídicos, vivienda de apoyo, vida asistida y cerca de 50 servicios más. Dijo que ser exhaustivo en su enfoque puede ser un reto, especialmente cuando Penquis tiene que hablar con funcionarios públicos que esperan que sean expertos en todas las áreas.
Sin embargo, la organización de Bird es cada vez más fuerte en la gestión de datos y la comunicación de su impacto en la comunidad, dijo. Observa menos negacionismo porque la gente reconoce la necesidad de viviendas asequibles y muchos electores han obtenido ayuda de sus programas.
En su planificación estratégica, Penquis se centra en la comunidad y se orienta al ámbito local, con un consejo formado por personas con bajos ingresos, clientes reales y la comunidad empresarial.
Jennifer Hawkins subrayó la importancia de las políticas públicas para promover el desarrollo de viviendas asequibles.
Señaló casos de municipios como East Providence, que obligan a un porcentaje mínimo de viviendas asequibles en cualquier nueva urbanización.
Hawkins señaló que los promotores con ánimo de lucro suelen ser reacios a crear viviendas asequibles y, en su lugar, colaboran con organizaciones sin ánimo de lucro que poseen los conocimientos necesarios para financiar tales proyectos. Dijo que esto representa una oportunidad para animar a más promotores sin ánimo de lucro y aboga por más legislación y ordenanzas que exijan la reserva de viviendas asequibles.
Viernes frescos son reuniones virtuales mensuales en las que ONE|NB invita a profesionales, miembros de la comunidad y expertos a explorar nuevos temas de desarrollo comunitario.
Para más información sobre la sesión de Fresh Friday, vea el vídeo de arriba.
