Por Jennifer Hawkins
Adaptación de un ensayo para el programa Achieving Excellence de NeighborWorks America.
Introducción
La pandemia de COVID-19 ha puesto de manifiesto las graves y crónicas disparidades sanitarias a las que se enfrentan las personas de color y las comunidades con bajos ingresos. Como corporación de desarrollo comunitario (CDC) sin ánimo de lucro, ONE Neighborhood Builders (ONE|NB) lleva décadas trabajando para abordar los determinantes sociales de la salud (DSS), como la asequibilidad de la vivienda, la estabilidad económica, la educación temprana, la seguridad de los barrios, la justicia medioambiental y el acceso a los alimentos. En los últimos cinco años, hemos hecho cada vez más hincapié en esta labor y hemos invertido en personal dedicado a ella. ONE|NB es la columna vertebral de la Zona de Equidad Sanitaria de Central Providence (CP-HEZ) y emplea a cuatro personas que trabajan para acorralar el impacto colectivo de las instituciones del barrio y abordar las causas profundas de la inequidad sanitaria (es decir, el racismo, la pobreza y la discriminación), al tiempo que mejoran sus manifestaciones (por ejemplo, la infravivienda, el deterioro, la delincuencia, las malas condiciones laborales y el hambre).
Al mismo tiempo, ONE|NB reconoce que su principal competencia es la producción y conservación de viviendas asequibles de alta calidad. En los últimos tres años, a medida que se ha acentuado la crisis de la vivienda asequible -y que los medios de comunicación nacionales, los responsables políticos y los filántropos la han reconocido más ampliamente-, muchas organizaciones han llegado a ONE|NB en busca de nuestra ayuda para hacer frente a la grave escasez de viviendas asequibles en el Estado.
ONE|NB lidera una de las diez HEZ del estado y trabaja asertivamente para desarrollar viviendas asequibles. Como tal, estamos en una posición única, con un pie firmemente plantado en la vivienda asequible y el otro en la promoción de la equidad en salud, para desafiar la falsa dicotomía entre trabajar para acabar con las desigualdades en salud y producir más viviendas asequibles. No es una cosa o la otra lo que hay que hacer, ni son campos distintos, sino que deben ir de la mano.
Creo que este nexo interdisciplinar es la solución más convincente y prometedora para lo que aqueja a las comunidades a las que servimos; se trata del Desarrollo Comunitario 2.0, un enfoque redefinido e integrador del desarrollo comunitario para 2020 y más allá.
Reto: salvar la distancia entre equidad y equidad
El reto -y la oportunidad- de hacer realidad el Desarrollo Comunitario 2.0 está ligado a la palabra equidad y su inarmónico doble sentido: libertad de prejuicios y valor de la igualdad. y la propiedad del capital financiero. ONE|NB pretende tender un puente entre estas definiciones y, al hacerlo, expandirse localmente al tiempo que contribuye al campo del desarrollo comunitario nacional en el proceso.
Tenemos dos estrategias para salvar la brecha de equidad.
En primer lugar, debemos ampliar enormemente el acceso al capital para desarrollar viviendas asequibles de calidad a la escala que se necesita desesperadamente en Providence (y en todas las ciudades y pueblos de RI). En pocas palabras, necesitamos más dinero para construir viviendas nuevas -y conservar las existentes- que sean asequibles para la clase trabajadora, y debemos contar con un sistema que dirija ese capital a proyectos y organizaciones que amplíen intencionadamente los principios de la equidad sanitaria.
Tatiana Gutiérrez y David Schon, abogados de Nixon Peabody, se hacen eco de esta opinión en un blog publicado el 12 de marzo de 2020. Señalan que a medida que la financiación del gobierno es cada vez insuficiente para financiar los esfuerzos de desarrollo de vivienda asequible, "los promotores de viviendas buscan los inversores de impacto como nueva fuente potencial de capital." Sin embargo, aunque la inversión en vivienda asequible "puede ofrecer rendimientos de mercado o cercanos a los de mercado en mercados fuertes... la inversión no se ha estructurado de forma que sea accesible para el pequeño promotor típico de vivienda asequible."
Aunque no es nueva, la inversión de impacto social no está muy extendida, especialmente en barrios con pobreza crónica y en organizaciones dirigidas por personas de color. Creo que es imperativo ampliar el acceso a las inversiones de impacto por parte de los CDC e insistir en que el impacto social incluya métricas SDOH en su valoración. Ampliar la definición de "capacidad" es un requisito previo ya que, comprensiblemente, la inversión sigue a la capacidad, pero la capacidad es una medida falible y subjetiva.
Las instituciones financieras miden la capacidad utilizando la liquidez y los activos netos. Un CDC que invierte su excedente de ingresos en la construcción de la comunidad y el compromiso agota su liquidez, mientras que un CDC que invierte colectivamente en las personas y no en la propiedad no logra construir sus activos netos. Por el contrario, las entidades que retienen su efectivo y aumentan sus activos se ven recompensadas con más capital. ¿Podría respaldarse la capacidad mediante socios comunitarios agregados y monetizados y su impacto colectivo? ¿Podría desarrollarse una evaluación híbrida que combine las métricas financieras esenciales con la capacidad de creación de redes -la "habilidad para interactuar y trabajar con otras instituciones"- y la capacidad política -la "habilidad para representar de forma creíble a sus residentes y abogar eficazmente en su nombre"-?[i]
En segundo lugar, debemos acelerar la adopción de modelos de capital compartido, como los fideicomisos de tierras comunitarias ("CLT"), que generan riqueza comunitaria. Los CLT asumen que la tierra es un bien público y no un activo privado. Al colocar terrenos en CLT, la comunidad influye en el destino de su barrio y, de este modo, los CLT son un antídoto probado contra la gentrificación y el desplazamiento. Además, las propiedades en CLT tienen tasas mucho más bajas de ejecución hipotecaria, ya que los propietarios han recibido generalmente educación para la compra de vivienda y deben verificar en el momento de la compra que su gasto mensual en hipoteca, impuestos y seguros no superará un tercio de sus ingresos.
Conclusión
ONE|NB trata de promover este pensamiento, tanto en nuestro propio trabajo como en el ámbito del desarrollo comunitario en general. Nuestro objetivo es fortalecer las comunidades a las que servimos:
- Atraer inversiones de impacto para el desarrollo de viviendas asequibles
- Elaborar indicadores de impacto de la SDOH que se adopten como parte del cálculo del ROI de los inversores de impacto.
- Ampliar la definición de "capacidad de desarrollo de la vivienda"
- Crecer ONE|NBCommunity Land Trust
- Formalizar nuestro CLT residencial existente y organizar a los propietarios para que vean el valor de la administración del CLT.
- Incorporación de desarrollos comerciales al CLT para proteger a las empresas propiedad de minorías y al sector creativo
[i] En cifras: Medición de la capacidad de las corporaciones de desarrollo comunitarioNorman Glickman y Lisa Servon, 1998