Por Jennifer Hawkins
Adaptado de um ensaio para o programa Achieving Excellence da NeighborWorks America
Introdução
A pandemia de COVID-19 veio pôr em evidência as disparidades crónicas e graves em matéria de saúde enfrentadas pelas pessoas de cor e pelas comunidades com baixos rendimentos. Enquanto corporação de desenvolvimento comunitário (CDC) sem fins lucrativos, UM Bairro de Construtores (ONE|NB) tem trabalhado durante décadas para abordar os determinantes sociais da saúde (SDOH's), tais como a acessibilidade da habitação, a estabilidade económica, a educação precoce, a segurança do bairro, a justiça ambiental e o acesso aos alimentos. Nos últimos cinco anos, demos cada vez mais ênfase a este trabalho e investimos em pessoal que se dedica a ele. ONE|NB serve de espinha dorsal para a Central Providence Health Equity Zone (CP-HEZ) e emprega quatro funcionários que trabalham para reunir o impacto coletivo das instituições do bairro e abordar as causas profundas da desigualdade na saúde (ou seja, racismo, pobreza e discriminação), melhorando simultaneamente as suas manifestações (por exemplo, habitação precária, degradação, crime, más condições de trabalho e fome).
Ao mesmo tempo, ONE|NB reconhece que a sua principal competência é a produção e preservação de habitação a preços acessíveis de alta qualidade. Nos últimos três anos, à medida que a crise da habitação a preços acessíveis se tornou mais pronunciada - e à medida que os meios de comunicação social nacionais, os decisores políticos e os filantropos a reconheceram de forma mais alargada - muitas organizações passaram a ONE|NB para pedir a nossa ajuda na resolução do grave problema da falta de habitação a preços acessíveis no Estado.
ONE|NB lidera uma das dez HEZ no estado e está a trabalhar de forma assertiva para desenvolver habitação a preços acessíveis. Como tal, estamos numa posição única, com um pé firmemente plantado na habitação a preços acessíveis e o outro na promoção da equidade na saúde, para desafiar a falsa dicotomia entre trabalhar para acabar com as desigualdades na saúde e produzir mais habitação a preços acessíveis. Não é uma coisa ou outra que tem de ser feita, nem são campos distintos, mas antes têm de ser trabalhados em conjunto.
Acredito que este nexo interdisciplinar é a solução mais convincente e promissora para o que aflige as comunidades que servimos; trata-se do Desenvolvimento Comunitário 2.0 - uma abordagem redefinida e integradora do desenvolvimento comunitário para 2020 e mais além.
Desafio: Colmatar a distância entre equidade e equidade
O desafio - e a oportunidade - de realizar o Desenvolvimento Comunitário 2.0 está ligado à palavra equidade e o seu duplo significado desarmónico: liberdade de preconceitos e valor da igualdade e a propriedade do capital financeiro. ONE|NB procura colmatar estas definições e, ao fazê-lo, expandir-se simultaneamente a nível local, contribuindo ao mesmo tempo para o domínio do desenvolvimento comunitário a nível nacional.
Temos duas estratégias para colmatar o défice de equidade.
Em primeiro lugar, temos de alargar consideravelmente o acesso ao capital para desenvolver habitação de qualidade a preços acessíveis à escala que é desesperadamente necessária em Providence (e em todas as cidades do RI). Simplificando, precisamos de mais dinheiro para construir novas habitações - e preservar as existentes - que sejam acessíveis às pessoas da classe trabalhadora, e temos de ter um sistema que direccione esse capital para projectos e organizações que amplifiquem intencionalmente os princípios da equidade na saúde.
Este sentimento é partilhado numa publicação de 12 de março de 2020 no blogue dos advogados da Nixon Peabody, Tatiana Gutierrez e David Schon. Estes advogados referem que os fundos públicos estão a tornar-se insuficientes para financiar os esforços de desenvolvimento de habitação a preços acessíveis, “os promotores imobiliários estão a procurar os investidores de impacto como uma nova fonte potencial de capital." No entanto, embora o investimento em habitação a preços acessíveis "possa proporcionar rendimentos de mercado ou próximos do mercado em mercados fortes... o investimento não foi estruturado de forma acessível ao pequeno promotor típico de habitação a preços acessíveis".
Embora não seja novo, o investimento de impacto social não está generalizado, especialmente em bairros com pobreza crónica e em organizações lideradas por pessoas de cor. Acredito que é imperativo expandir o acesso aos investimentos de impacto pelos CDC e insistir para que o impacto social inclua métricas SDOH na sua avaliação. Expandir a definição de "capacidade" é um pré-requisito, uma vez que, compreensivelmente, o investimento segue a capacidade, mas a capacidade é uma medida falível e subjectiva.
As instituições financeiras medem a capacidade utilizando a liquidez e os activos líquidos. Um CDC que investe as suas receitas excedentárias na construção e no envolvimento da comunidade esgota a sua liquidez, enquanto um CDC que investe coletivamente em pessoas e não em propriedades não consegue construir os seus activos líquidos. Por outro lado, as entidades que retêm a sua liquidez e aumentam os seus activos são recompensadas com mais capital. Poderá a capacidade ser apoiada através de parceiros comunitários agregados e rentabilizados e do seu impacto coletivo? Poderá ser desenvolvida uma avaliação híbrida que combine métricas financeiras essenciais com a capacidade de trabalho em rede - a "capacidade de interagir e trabalhar com outras instituições" - e a capacidade política - a "capacidade de representar de forma credível os seus residentes e de defender eficazmente os seus interesses"?[i]
Em segundo lugar, temos de acelerar a adoção de modelos de capital partilhado, como os fundos fiduciários comunitários ("CLT"), que criam riqueza comunitária. Os CLT partem do princípio de que a terra é um bem público e não um bem privado. Ao colocar terrenos em CLT's, a comunidade influencia o destino do seu bairro e, desta forma, os CLT's são um antídoto comprovado contra a gentrificação e a deslocação. Além disso, as propriedades em CLT têm taxas de execução hipotecária muito mais baixas, uma vez que os proprietários receberam geralmente formação sobre a compra de casa e devem verificar, no momento da compra, que as suas despesas mensais com hipoteca, impostos e seguros não excederão um terço do seu rendimento.
Conclusão
ONE|NB procura promover este pensamento, tanto no nosso próprio trabalho como no domínio do desenvolvimento comunitário em termos mais gerais. O nosso objetivo é reforçar as comunidades que servimos através de:
- Atrair investimentos de impacto para o desenvolvimento de habitação a preços acessíveis
- Conceber métricas de impacto do SDOH que serão aceites como parte do cálculo do ROI dos investidores de impacto
- Alargar a definição de "capacidade de desenvolvimento da habitação"
- Crescimento ONE|NBFundo Comunitário de Terras
- Formalizar o nosso CLT residencial existente e organizar os proprietários de casas para que vejam o valor da administração do CLT
- Acrescentar empreendimentos comerciais ao CLT para proteger as empresas pertencentes a minorias e o sector criativo
[i] Em números: Medindo a capacidade da Corporação de Desenvolvimento Comunitário, Norman Glickman e Lisa Servon, 1998
